01
楼市温州LOUSHIWENZHOU
最近，高层印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，又为中国城市化方向提出了新要求。
根据《意见》，县城发展依旧围绕“以人为核心推进新型城镇化”进行，通过补齐县城短板弱项等措施，增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要。
也就是说，作为中国城市体系基本盘的县城，仍是城镇化的重要载体，还被摆在了比以往更高的位置。
永嘉县城上塘
不过，针对中国多个县城（含县级市）的不同情况，将采取“因县施策”的针对性措施，也会让这些县城迎来分水岭。
一方面，加快发展大城市周边县城。支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城。
另一方面，顺应县城人口流动变化趋势，选择一批条件好的县城作为示范地区重点发展，防止人口流失县城盲目建设。
由此，又可以看出另一个人口流动趋势，从分散的中小城市向集中的城市群、都市圈流动。未来，能融入城市群、都市圈的县城，也可能优于其他分散的中小城市。
02
楼市温州LOUSHIWENZHOU
前些年，发展大城市、都市圈、城市群是高频词，近期为什么又将县城摆在重要位置？因为近两年，国内和国际发展形势，都发生了深刻的变化。
当前，全国人口增长大幅放缓，短期内或将转为负增长，城市发展也从做大增量变成存量资源争夺。加上国际形势也发生了巨大变化，超负荷运转的大城市，不仅不够宜居，而且存在风险。那么，大城市明确开发边界、杜绝无序扩张就成为绕不开的事实。
其实，城市群、都市圈内的县城，将对大城市的人口、资源起到一定的分流，而一般的县城并不具备这个能力。
根据最新的《意见》精神，往常我们所习惯的城市扩张、适度超前、为未来发展预留空间，或将不再持续，起码不会在每一个地方推进。
比如前些年，不少城市将数十公里外的县（县级市）撤县设区，部分省会城市还吞并了周边整座地级市。不少待开发区域都建设了地铁，以至于部分地铁站“生长”在杂草之中，成为网红热议话题。
其他城市过度建设的地铁站。来源：封面新闻
上述城市过度建设现象，今后将越来越少。
这也可能是高层屡次强调严控撤县设区和行政区划调整的意义。在这个大背景下，或许只有形成事实同城化、一体化之后，才能更容易获批撤县设区。
至于地铁，根据相关消息，将加强对沿线人口密度、预期客流量的审查，预计将只途经成熟地段。如果这样，像温州轨道交通S线那样途经郊区为主的线路，未来也将难以获批。
这对当下内部整合未完成、尚未真正做大做强、仍有城市扩张动力的温州来讲，确实是一场考验。
03
楼市温州LOUSHIWENZHOU
当然，从温州的人口基数看，约.5万常住人口，完全有条件形成中心城区万人口的大城市。但是，这约.5万常住人口，被分散成了众多“中小城市”，市区仅万人出头，不足全市的三分之一。
事实上，一座约万人口的城市，和一座约万人口的城市，它的能级完全是两个层面。更何况，温州核心城区与东部城区仍存在城市断层，温州市区超过万的人口，也有点松散。
向东发展的城市
可以看出，若温州保持现有城市边界，仍是一座中等规模城市，对比大城市仍有一定差距，未来将难以产生虹吸效应，反而很可能被虹吸。
知己知彼方能百战百胜！在此背景下，温州为了形成一座强有力的城市主中心，从“十三五”末到“十四五”，谋划了一系列大动作。
在市区内，温州正加强实现东西融合。过去几年，温州建设了轨道交通S1线、温州大道东延、瓯江路东延、沿江快速路、环山北路等，以及浙南科技城的开发，并谋划地铁M线，努力实现市区内部融合。
在市域内，温州也着手将主城区向周边扩张。“十四五”规划将永嘉县城、乐清城区、瑞安城区等纳入温州大都市主中心，形成76个街镇范围，并谋划撤县（市）设区。
然而，在各方面政策收紧的背景下，温州推动这些工作需上级有关部门严格审批，难度不小。
特别是今年，全国“两会”报告中那句“严控撤县建市设区”，对温州突破现有格局存在重大杀伤力。同时，本次《意见》为更好地发展部分县城，也重申了“严格控制撤县建市设区”。而眼下，在满足报批条件的情况下，温州地铁M线也尚未获批。
04
楼市温州LOUSHIWENZHOU
那么，温州，该如何适应新形势、新要求？如何在变化中谋发展，求突破呢？
与多数其他城市相比，温州市域内的城镇、人口分布，有这么一个特征：除了县城，还有多个不输于县城的强镇，人口甚至多达二三十万，俨然一座“小城市”。仅环绕温州市区，就有瓯北、北白象、柳市、塘下4座人口强镇（街道）。
温州市区与周边城镇布局示意图
这些强镇，都有优越的区位条件、丰富的土地资源、扎实的产业基础、活跃的经济、繁华的城镇面貌，为温州经济发展作出过巨大贡献。尤其是瓯北、柳白，比其县城（城区）有更好的发展条件。
在城市竞争日趋白热化的阶段，几座强镇应融入温州城区，获得双赢，共同建设温州大都市。
但是前些年，受“提升县城首位度”发展思路影响，这些强镇的发展受到抑制，甚至被削弱，以至于前些年它们未获得更好的发展，还加剧了温州的“散装”。
如今，国家层面大力发展县城，但温州各县（市）不应停留在“县城”的字面意思上，而是根据温州强镇的现实条件，重点发展“头部”，让“头部”成为真正意义上的“县城”。
简而言之，永嘉、乐清重点发展南部沿街区域，瑞安、平阳重点发展东部滨海区域，让瓯北片、柳白片、塘下镇融入温州市区，让鳌江镇与龙港更好地一体化。
这符合温州“一主一副两极多节点”的城镇空间结构、“一轴一带一区”国土空间总体格局。
对照本次《意见》，这也符合“支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城”的表述。
也就是说，通过各县（市）“头部”地区的发展，实现温州大都市的融合。这既符合推进以县城为重要载体的城镇化建设的要求，也让温州大都市区实现了事实上的融合。
就像温州市区和永嘉瓯北那样，形成了事实上的同城化，但瓯北不属于温州市区，仍是永嘉县的一个街道。
温州市区与瓯北
05
楼市温州LOUSHIWENZHOU
由此看来，温州“拥江发展”战略在城市化新政策、新背景下，具有非常重要的意义。倘若短时间内撤县（市）设区有难度，那么温州就应该多造几个“瓯北”，让事实上的温州建成区超出温州市区的行政区划范围。
前些年，瓯越大桥通车后，随着三江商务区的开发、建设，不少生活在温州市区的刚需购房者，也外溢至三江，形成跨江生活。
三江商务区
如今在永嘉，从瓯北向东，仅三江商务区已无法满足“拥江发展”的未来城市发展空间。今年，永嘉与金茂签约打造约亩温州北外滩项目。
待该项目建成，届时永嘉南部沿着瓯江，将形成长约15公里的东西向建成区，面向并融入温州市区。
温州北外滩示意图。来源：永嘉发布
乐清滨江新区，今年也有了明确动作。日前，乐清市滨江新区建设指挥部成立，规划将滨江新区打造成为产业之城、生态之城、未来之城、宜居之城、数字之城。据悉，柳市、北白象沿江区域近期将率先开发约2平方公里的先行区。
乐清南滨江大道示意图。来源：街啤自酿啤酒
倘若上述新区都能建成，与温州市区隔江相望，那么它们将“不是市区，胜似市区”。当瓯江两岸形成同一座生活圈，交流、互动、融合，自然比现在更紧密。永嘉、乐清的“头部”向南朝着瓯江，所在县（市）的人口也将进一步向南集聚。
届时，哪怕行政区划上的温州市区很小，事实上的瓯江两岸温州城，就是一座大城市，能级将远远高于现在。
因此，除了今年计划动工的府东路隧道、七都二桥，规划中的环城东路隧道、七都三桥、七都四桥、瓯磐大桥等，也尽快上马，并尽快谋划瓯江北岸东西向城市快速路。
至于瑞安，无论是瑞安城区还是塘下，只要一齐向东发展，就能突破集云山的阻隔，交汇于东部平原之上，最终融入温州东部滨海产业带，与龙湾滨海片一体化。
可见除了“拥江发展”战略，“支持乐清、瑞安打造温州北部新区、南部新区”的表述，正是基于此。
到时候，温州市区的行政区划上的边界，还在瓯江与吹台山、大罗山之间，“城市边界”依旧得到了控制。
事实上，瓯北、三江、乌牛、柳白、塘下等各县（市）的“头部”区域，既与温州市区保持山水相间的适当缓冲、阻隔，又能自然融合成一座温州大都市区主中心。
温州大都市区主中心空间结构示意图
其实不少发达国家的大城市都如此。号称“巴黎CBD”的拉德芳斯，并不位于“小巴黎”（即75省的1-20区）范围内，而是属于“大巴黎”（法兰西岛，共8个省）的92省。
当城市化更侧重存量资源、事实发展，一座事实上的一体化大温州建成区，应摆在更重要的位置。在成为既成事实、形成更大的能量后，撤县（市）设区、地铁M线届时或许会更容易获批。
联系电话：