温州楼市丨温州看楼市
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去年上半年以来，温州土地市场率先走出疫情影响，一路“持续高烧”，瓯海中心区、旧城、黄龙、瓯
江口、瓯北等诸多板块地价接连创下近年新高，许多地块甚至出现了10多家开发商“围猎拼抢”的盛况。
北岸贵过南岸，如此显著的地价“倒挂”，直接颠覆了市场对于瓯江两岸的价值认知，其中也透露出了巨大的信息量。
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。各路开发商涌入瓯北老城区高价竞地，背后的逻辑不言自明。作为楼市的“庄家”，开发商们对于板块的潜力和后市的走向有着敏锐的判断。
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关于瓯北，还有个巨大的彩蛋等待开启。
显然，这新增的万人口必须通过撤县设区来实现。按照字面分析，位于温瑞平原南翼的瑞安和瓯江北岸的乐清、永嘉，已经跻身这一轮主城区扩容的第一梯队。
面对万的人口增量缺口，这三个县（市）无论哪个都无法独力填补。而三地在短期内同时设区，可能性同样不高。
相比乐清、瑞安、永嘉县，尤其是瓯北片区，和主城区隔江对望，长期以来具有事实上的同城联动。同时，瓯北等地民间关于“撤县设区”的呼声一直不断，在融入主城上具有极大向心力。在这一轮的撤县设区中，永嘉在民意基础和现实条件方面均更有优势。综合现有信息，永嘉+瑞安或永嘉+乐清或将是更具可行性的设区方案。
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近些年来，随着温州“一江两岸”战略的推进实施，北岸的变化有目共睹，板块认可度持续提升。
板块示意图
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在温州核心都市圈中，瓯北一直是个特别的存在。
区位示意图
从地理位置看，瓯北和鹿城隔江对望，和江心屿直线距离仅约米，经东瓯大桥约5分钟就到购物中心、郭公山公园。地缘关系上比瓯海、龙湾都要更近。然而在行政区划上，瓯北所在的永嘉一直属于“县”，全面融入主城始终受限。近年来，在主城区持续推进“拥江开发、跨江发展”的进程中，瓯江两岸的联系日渐紧密。
瓯江江景示意
今年2月发布的《温州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，温州“东拓、西优、南连、北接、中提升”的发展总纲，升格为“东拓、西优、南联、北跨”。其中“北接”变为“北跨”，一字之别，彰显了城市跨江发展的主动姿态，瓯北在温州都市圈中的分量得到进一步提升。
国道瓯江特大桥示意
去年以来，随着七都大桥北汊桥、国道瓯江特大桥相继通车，瓯江北岸和鹿城区已经形成“十一桥”相连的格局。温州首条跨县域（永嘉）快速公交BRT七号线正式开通运营，进一步密切了两地联系。未来，随着轨道交通M1线（永嘉段）、府东路过江通道项目实施，瓯江两岸将形成“十三桥隧”无缝联通的交通体系。
在城市界面更新上，瓯北同样也准好了充足的准备。
凭借近年来大手笔的大拆大整、大建大美，城市面貌持续焕新。以城中村改造为例，瓯北一次次刷新纪录，清水埠改造项目更是创下了当时全市单体最大、拆迁户数最多的纪录，先后打造了清水埠、王家坞一前牌、东方—蔡桥等一批城中村改造新样板，为即将到来的城市能级跃变，腾挪出了宝贵的建设空间。
可以说，作为核心城区事实上的重要组成部分，瓯北全面融入主城区已经具备了“天时、地利、人和”，只差行政区划调整的“临门一脚”。
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对于普通市民而言，分享城市发展红利最直接的方式或许就是买房。如果能幸运地踩准行政区划调整的节奏，还将带来额外的惊喜。眼下的瓯北，正是这样一个充满无限可能的“盲盒”。
即便抛开瓯北板块的诸多利好和周边成熟的配套不论，单凭一条南向看江，已经足以让人折服。
鹿城区的江景豪宅多年来一直牢牢占据着全城人居水平的塔尖位置。可惜的是，北面临江无法同时拥有壮阔的江景和和煦的阳光，就像鱼和熊掌不可兼得。南侧的主卧等高频功能区终究无缘江景视野的加持，客厅为了迁就江景只能朝北布局，难免阴冷潮湿。瓯江北岸，南向对望江心屿的江屿云庄、中楠瓯江府等楼盘，完美地填补了这个缺憾。
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