永嘉与温州市区不仅是地理相近，文化、习俗等方面更是一脉相承。其中，瓯江北岸的瓯北、三江、黄田，与南岸的温州市区形成了事实上的同城化，展现了永嘉经济、城市建设相对发达一面。
但与温州几乎所有发达县域一样，永嘉也出现了县城与强镇之争。而永嘉到底是先发展瓯北、三江、黄田，还是上塘？多年来重心一直摇摆不定，致使永嘉迄今为止没有一座真正高质量发展的“高地”。
今年，永嘉提出新的发展战略——“拥江融入、产城融合”。并很快有了大动作——与央企中国金茂签约开发超亩“北外滩”。很明显，永嘉的发展重心，转向了瓯江沿岸。
01
楼市温州LOUSHIWENZHOU
为什么前些年永嘉重点发展上塘？
这些年，集聚发展、提升首位度正成为各地发展的主题，从省会到市区再到县城，都成为各地发展的重点。永嘉，也将发展重点转向县城，以改变原有的落后面貌。
永嘉重点发展县城有一定意义。作为温州面积最大的县级单位，永嘉南北距离长达近65公里，地形复杂，瓯江沿线难以辐射至北部山区。地处永嘉中部偏南的上塘，作为南部沿江区域与北部山区的纽带，顺理成章成为北部山区居民的行政、商贸中心。
瓯北、上塘区位示意图
前些年，上塘拆除了城中村，不断向南、向西拓展空间，提升了市政设施，以城市标准建设了多个商品房、商业综合体，还在建设一座高约米的地标建筑，城市形象大为改善。
大规模拆迁、全力建设种的上塘
上塘的建设、发展，对永嘉北部山区人口南下集聚，起到了一定作用。这让瓯北、三江、黄田等瓯北片（原瓯北镇）居民，有些失落。
其中，瓯北城市建设几乎停滞，多年未有显著变化。双塔路以北区域仍是大片城中村，双塔路以南及清水埠，仅增加了少量住宅，城市功能未有明显提升。
沿江与背后反差明显的瓯北
三江看似变化很大，各类由商业、商务设施组成地标建筑拔地而起，形成一条高低起伏、有层次感的城市天际线。但是，三江各类基础设施建设缓慢，就连道路网都尚未全面建成，还存在多条临时道路。在瓯越大桥通车8年、瓯北大桥通车7年后的今天，实属不该。
基础设施建设滞后的三江
黄田，在高铁永嘉站通车10年后，周边仅建成一座住宅小区，与温州南、瑞安、平阳、苍南等同期建成、通车的高铁站前开发，存在巨大差距。
无论是双塔路以北的瓯北，还是三江，在城市建设尚未完成的情况下，完全谈不上城市管理。
义务教育方面，瓯北、三江总体不如上塘，但只要有条件，他们更愿意跨江前去鹿城区购买学区房。
更令人惊讶的是，根据“七普”数据，在过去10年中，瓯北片人口略减、上塘片人口微增。这与瓯北部分区域产业调整有关，也反映出上塘城市建设起到的人口集聚作用。
02
楼市温州LOUSHIWENZHOU
永嘉人到底更喜欢前去瓯江沿线的瓯北、三江，还是县城上塘？答案是前者。
瓯北是永嘉人心中的“白月光”。经济实力较强的永嘉人，往往跳过上塘、直奔瓯北。也有一些上塘人，最终选择了瓯北。后来三江商务区崛起，凭更新的城市界面、更齐全的商业商务设施，以及瓯越大桥“桥头堡”优势，成为永嘉人新的“白月光”。
瓯江与楠溪江交汇处的瓯北、三江是永嘉少有的集中平原，沿江面长、与温州核心城区对望。凭借区位优势，改革开放后瓯北呈现出开放、包容的发展姿态，得以迅速崛起，成为永嘉经济领头羊。
瓯北是温州模式重要发祥地之一，拥有深厚的产业基础，以阀门产业闻名全国，被誉为“中国泵阀之乡”。同时，瓯北不仅占据了永嘉经济的半壁江山，还以鞋服产业占据着温州经济版图中重要一环，诞生了4家上市公司，可见经济质量之高。
与瓯江南岸事实同城化的瓯北
可见，永嘉人口总体上顺着楠溪江南下，最终抵达瓯江沿线。与温州市区形成事实同城化、成为温州事实中心城区的组成部分，是瓯北、三江能够发展经济、吸引人口的重要原因。
上塘作为陆军时代“易守难攻”战备思维下的县城选址，群山环绕、相对闭塞、交通单一、土地资源有限，仅能作为政治、文化中心，在城市建设、产业发展方面难以施展拳脚，发展规模受限、未来空间不大。上塘能截流部分南下人口，但也成了一个人口南下的中转站。
03
楼市温州LOUSHIWENZHOU
随着温州“十四五”提出建设大都市区，将瓯北片、上塘片均纳入温州大都市区主中心，再加上永嘉站改造为高铁温州北站，让瓯北、三江的区位优势更显著。这时候，永嘉的城市建设重点，又重新转向瓯江沿线。
从上塘片到瓯北片，充分反映出永嘉的一个思路转变，从县域内提升县城首位度，转为融入温州大都市区、共同参与提升温州中心城区首位度。
瓯江、楠溪江两江三岸
当永嘉明确响应温州“拥江发展”，其发展重心之争似乎有了定论，或将长期延续融入温州中心城区的发展战略，合力打造温州大都市！就在喊出口号的同时，我们可以看到瓯江北岸展现出令人欣喜的变化。
在瓯北，双塔路以北的大片城中村，如今正在拆除中。接下来，这里将以更高的标准建设。在双塔路北侧，除了住宅，还将建设一座高约米的地标建筑、一座商业综合体，计划引进知名品牌，与现有置诚广场、双塔路商业街形成现代化商圈。
在三江，多项基础设施动工，希尔顿酒店等重大项目在继续建设中，还计划引进一座知名商业综合体品牌，以改变三江商业设施过于薄弱的现状。
建设中的三江商务区
黄田，正在建设温州北站高铁新城，将成为温州大都市融入长三角的新门户。
近期，三江的重磅消息在于与央企中国金茂签约开发超亩“北外滩”它不仅将提升瓯江北岸的开发品质、配套设施、产业资源等多个领域，还将向东连接乌牛、乐清南滨江，以更长的沿江都市封面，助力温州“拥江发展”。
显然，只有头部区域发展了，整体区域才能发展，从区位条件、经济发展水平、产业基础、人口流向来看，南部的瓯江沿岸，才是永嘉的“头部”。
04
楼市温州LOUSHIWENZHOU
当永嘉将发展重心转向瓯江沿岸，那么前些年全力打造的上塘，该何去何从？作为县城，永嘉不会放弃。
根据永嘉“十四五”规划，在推进瓯江两岸一体化的同时，永嘉还将推荐上塘-瓯北-黄田-三江-乌牛主中心一体化，桥头-桥下-金溪工贸副中心一体化，岩头-枫林文旅副中心一体化，全面拓展空间，加速人口集聚，确保实现建成区面积超60平方公里，主城区常住人口超60万。
永嘉县域空间结构示意图。来源：永嘉发布
显然，永嘉希望瓯北片、上塘片最终实现融合。那么，除了瓯江沿岸的瓯北、三江，永嘉还需借助高铁温州北站的契机，建设黄田，成为连接瓯北片与上塘片的纽带。
当瓯北片融入温州核心城区，必然会以高密度、高强度建设城市，它将注定不会安逸，将保持高效率、快节奏。
那么，相对独立一些的上塘，以行政、教育、生活、山水等优势，与瓯北片错位发展，一座可以让人小富即安、忘却喧嚣的小城市，给温州人多一种生活方式的选择。
温州大都市区主中心空间结构示意图
一方面，要注重生态打造，建设高楼大厦的建设，保持低密度，与温州核心城区形成不同的城市形态。另一方面，上塘则应持续保持相对亲民的房价，吸引核心城区外溢人口，也可以截流一些北部山区南下人口。
站在温州大都市角度看，上塘将成为温州大都市区北部的卫星城。当然，上塘至瓯江沿岸的快速交通体系，比如城市快速路、轨道交通，应着手推进。
虽说瓯北片、上塘可以提供两种不同的生活方式，但未来发展空间完全不同。瓯北、三江的房子，未来将更具价值，预计将与瓯江南岸房价差距缩小，尤其是南向看江的一线江景房，未来空间较大。至于上塘的房子，将基本回归居住属性，未来涨幅有限。
欢迎
联系电话：