温州永嘉县瓯北街道东方、蔡桥城中村改造地块挂牌，预计将于9月21日出让，挂牌起价为10.27亿元。
出让信息显示，该地块位于瓯北街道东方、蔡桥村，属于商住用地，分为9块子地块。总用地面积为25.21万平方米，总规划建设用地面积25.21万平方米，净出让用地分摊8.30万平方米，国有划拨土地使用权分摊16.90万平方米。
为了表述方便，就称它为“老蔡”吧。
凛冽的楼市寒冬中，出现这么个巨无霸，自然引起万众瞩目。
先看下“老蔡”的具体位置和数据：
地块位于瓯北街道蔡桥和东方村，东侧为新桥路，南侧为双塔路，西侧为江北大街，北侧为罗浦礁大河，总用地面积为.32平方米，计.26亩。
总规划建设用地面积为.32平方米，计.26亩。分为K3-2地块、K3-3地块、K3-4地块、K3-5地块、K3-6地块、K3-8地块、K3-9地块、K3-10地块和K3-11地块。
其中有几组数据，引人注目。
代建安置房42万方！
开发部分24万方，其中住宅11万方，商业街3万方，商办和综合体9.7万方，自持30%，超高层商业办公。
安置差不多是开发的两倍，是纯住宅的4倍，女儿大如娘。
其中商业加商办和综合体12.7万方，不仅需自持30%，还得盖一幢米高的超高层。
这数据中的奥妙，定会引起不少想染指该地块的地产大鳄、小鳄们的托腮深思：
老蔡，是“陷阱”，还是馅饼？
自从温州楼市年9月份后传说级断崖式下跌以后，直到现在依然面色蜡黄、卧病在床，许多人预判楼市有可能在年Q4-年Q2前反弹，至少目前让很多人失望了。换句话说，即便反弹了，也是大病初愈，无法像苏炳添一样生猛，米跑个9秒多，最多喝喝小米粥，将养身子，恢复元气，什么时候下床，等医生通知。
无可奈何花落去，但能否似曾相识燕归来，还两说。
因此，在这样的环境下拿地，很多大小鳄不得不谨小慎微，毕竟是在西藏高原打螳螂拳，缺氧又费力，得掂量掂量自己的体格。
咱也有些许臆想，不吐不快。总结出一套“武功秘籍”，献给那些托腮深思的“地产哲学家”们以搏一哂。
“三防三戒九阳神功”
一防“毛地陷阱”
“老蔡”牵扯到42万安置房，少说牵涉到几千户人家，其规模不容小觑，覆盖面极广，拿地前的安置、拆迁，拿地后的拆迁拖延、安置问题、村民心态等等，处理不当，项目将会无限期拖延。
是毛是净，是“老蔡”的核心问题，就像一块刚出笼的毛芋头，拿在手里才知道烫不烫手。
二防“同品同质同权”
42万安置房，如果和开发部分24万方同品同质同权，问题就很复杂了。
纯住宅部分如果定位刚需，或者首改产品，则混迹于泯泯众生中，注定不会有出路。
若想以区区11万方的体量冲出生天，必做鼎级豪宅，才能围魏救赵，因此，产品必然与安置不同品不同质不同权，独享才有出路，混搭则一同沉没。
然而，该区域却又不具备做鼎级豪宅的基因，两蛇相缠，头尾相绕，让人挠头。
咱头疼，让“地产哲学家”们自个儿掂量去吧。
三防“业余敢死队冲动”
值此寒冬多事之秋，各界当然希望民企地产商秀着肌肉，冒着枪林弹雨冲进战场救市，然各类捆绑条款不减，你有勇气和肌肉，但不给你子弹和武器，徒叹奈何？
友情提示：别把自己当国家队，你没在名单上！
三戒：
一戒：侥幸
“老蔡”地块，米超高层商办是个枷锁和铁链，古人称为“桎捁”。
温州的办公楼市场基本已经躺平，供远大于求，价格居低N年没有起色。
因此，产品规划如果无法向类住宅靠拢，则后续堪忧，不能侥幸期待未来会好转。
期待以后再改，恐怕不会如意。
杭州商改住之所以风生水起，温州市场商改住则困难重重，是因为杭州限购，很多人没法买纯住宅产品，商业大平层才谋得一条出路。
温州不限购，商改住往往都在原定的商业产品规划中强行改造，硬伤太多，因此市场受冷。
二戒：兄弟阋于墙OR外甥打亲舅
42万安置房，不管是否同品同质同权，对项目的潜在威胁和打击都是巨大的。
如果同品同质同权，那就是兄弟在自己家院子里大打出手，煮豆燃豆萁，豆在釜中泣，本是同根生，相煎何太急？
哭的是地产商，不是那个有蛮力的兄弟。
节点抛售、低价抢客、扰乱市场、踏平节奏，这个亲兄弟都是干的出来的。
不同品同质同权，那就是外甥打亲舅，42万方VS11万方，别以为是亲戚，打的就是你这个亲舅舅！
屁股上没几两肉，是要被这个外甥踢到住院的。
说是戒，其实你没法戒备，它就在你隔壁。不管你错开开盘节奏也好，出货统一口径也好，还是其他什么措施，都不会有太实际的效果。
三戒“商业幻想”
对“老蔡”北面3万方商街及商业综合体充满终极幻想，自信可以自主经营，信心满满大手笔规划给自己背上沉重的负担，最终焦头烂额。
商业，在任何时候都是一块不好啃的骨头，拖垮了普天下多少英雄豪杰！
友情提示：30%做金街，成为小区社区底商配套，60%设计点状商墅，直接面对业缘客户，也就是瓯北产业园老板阶层，可商、可住，美其名曰：生活·工作馆、私人城市会客厅。
商墅与温州动辄千万等级的别墅产品相比，有天然的价格优势，甩包袱，争利润，是至理名言！
剩个综合体自持，趸包给商业运营强的，玩特色的，自个儿玩去。
终极武器：九阳神功
“老蔡”真正的核心竞争力在哪里？
产品的九阳神功！
这个地块的纯住宅产品的唯一出路：温州鼎级豪宅定位。
其他任何的刚需、首改都会把产品拖入泥潭。
铝板、LOW中空玻璃、莫拉蒂色灰等等已成温州标配，不足为论。
新产品的竞争力如何？咱也不懂，让“地产哲学家”们去琢磨吧。
说回开篇的灵魂拷问，“老蔡”，究竟是“陷阱”，还是馅饼？
首先，“老蔡”这么大的体量，是对瓯北老城区板块的彻底改造的一支先行军，全面提升瓯北城市能级，功德无量。
其次，瓯江南北融合是大势所趋，随着北站建成、三江板块日趋成熟，小陆家嘴的态势已然形成，什么时候一统江山虽不得而知，但其趋势如大江东去，不可阻挡！
江北建房，则朝南，为阳，江南造房，朝北，为阴，无论从风水还是居住来说，瓯北具有天然优势。
“老蔡”可售的商业及住宅部分的地价，起始楼面价约元/㎡，住宅部分楼面价约元/㎡。这个价格是经过多轮调整的，目前来看还算是比较亲民。瓯北具体的地价和房价，多看看朗兆地产指数研究院的周报月报便知。
目下，“老蔡”会有些纠结，但从长远来看，时间换空间，利好多过缺陷。
至于那些急功近利的、隔壁老王式的、小蝌蚪抱团找妈妈式的房开，还是洗洗睡吧。
“老蔡”，适合国家队。
今天先聊到这儿，后续有什么动态，咱们再扯。
干地产这么多年，反正闲着也是闲着。
地产赵公公
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